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建筑管理心得

浏览:546 发表时间:2020-07-26 09:00:00

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项目管理心得总结

一、项目管理总流程

拿地——办理各种证件——强排设计——内部招标(设计方、施工方、消防设计施工方、专业分包方)——内部开标、评标、定标——签订合同——开工施工过程管理把控质量、安全、进度、成本、并协调各工种之间配合、节点验收——材料设备把控——竣工验收及后期维修

二、拿地(以做酒店式公寓为例子)

(一)拿地过程中主要任务及注意事项:

  1. 咨询楼宇产证上为什么性质的产权。
  2. 咨询楼宇是否备案过;原消防是否验收合格,咨询是哪家单位做的,单位名称、电话、负责人
  3. 咨询楼宇消防验收是哪个消防支队的,单位名称、电话、负责人
  4. 咨询该区域所管辖的派出所,食药监,环卫等行政机关单位名称、电话、负责人
  5. 楼宇是否有违章搭建。
  6. 楼宇外立面有无破损,玻璃有无脱落。
  7. 楼宇内部有无外墙渗水,结构层有无破坏。
  8. 楼宇内部总长度、总宽度、柱与柱的间距、朝向采光通风等了解。
  9. 电梯的品牌型号,何时年检的,有无检验合格证。
  10. 楼宇屋面是否是可上人屋面,原设计楼面荷载为多少。
  11. 楼宇外墙面是什么材质,是否可以开洞挂空调室外机等。
  12. 楼宇内部排污总管有几根分别在什么位置;若需要是否可以增加。
  13. 楼宇污水井、化粪池所处位置,及原先容量为多少;若需要是否可以增加。
  14. 楼宇配电量为多少;若需要是否可以增加。
  15. 对楼宇周边环境做大致了解。

二、办理各种证件

(一)办理各种证件中主要任务及注意事项:

  1. 建筑工程规划许可证:单体审查(***步方案报批)(第二步施工图报批主要是建筑施工图),通过后可申请领取建设工程规划许可证。
  2. 节能审查、施工图审查:全套施工图及节能计算书报批——建筑、结构、水电、暖通、节能计算书。
  3. 淤泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可:此项为环境保护部门管理。
  4. 报建:是由监理公司做出监理规划和监理细则,交建设部门审核,审核通过,发送监理审查意见;就可以领取施工许可证了。
  5. 消防报审:
  6. 报消防图纸内容(附件1)。
  7. 施工许可证:完成上述所有任务,方可领取。

三、强排设计(以做酒店式公寓为例子)

(一)强排设计中主要任务及注意事项:

  1. 按照以往的经验按房间最小且舒适的面积,根据消防规范,建筑规范,房间***化的原则进行强排。
  2. 对必须有的功能性用房进行强排。
  3. 要考虑自然通风、自然采光。
  4. 对大型设备要预留出面积。
  5. 根据消防总管,支管,喷淋的高度,风井,桥架的高度确定公共部分的吊顶高度及房间内部的吊顶高度。
  6. 对屋顶及院子做出整体规划。
  7. 找一些符合定位的装修参考图片。
  8. 建立公司的产品模型库;房间排列组合模块化。

三、内部招标(设计方、施工方、消防设计施工方、专业分包方)

(一)内部招标过程中主要任务及注意事项:

  1. 招标文件范本(附件2)。
  2. 明确招标范围、标段划分、投标截止日期、开标时间、评标办法等。
  3. 招标文件的修改

3.1在投标截止日5天前,招标人都可能会以书面通知的方式修改招标文件。修改通知作为招标文件的组成部分,对投标人起同等约束作用。这种修改可能是招标人主动做出的,也可能是为了解答投标人要求澄清的问题而做出的。招标人对招标文件的修改以向投标人发出招标文件补充文件的方式做出。

3.2为使投标人在编制投标文件时把修改通知内容考虑进去,招标人可以酌情延长递交投标文件的截止日期。具体时间将在修改通知中写明,修改通知将送达每一个投标人。

3.3当招标文件、修改通知内容相互矛盾时,以***发出的通知为准。

4、投标人应结合自身的技术水平、管理水平和市场的价格波动情况进行报价。除非合同条件另有说明外,承包价格应是完成本招标文件要求工程范围及工期内施工图所载明全部工程内容(包括深化设计)所需的全部费用,即包括施工机械设备、人工、材料、设备、安装调试、配合其他专业、管理、维护、保险、加班、利润、税金、风险、责任等和政策性文件规定的所有费用,承包金额不得以任何方法调整或变更,任何计算承包金额(如算术上或数量上)的错误皆由承包人承担并应视为已被双方接受。本次投标管理费,包括现场发生的水电、垃圾清运、垂直运输费用,须由承包方承担且已含在合同总价内。办理施工许可证及验收的政府费用,由承包方自行承担,且已含在合同总价内。施工管理人员的办公场所自行解决,其租房、搭建、拆除费用等一切费用,均由承包方自行负担,且已含在合同总价内。施工人员的租房、饮食住宿、生活等,由承包方自行解决,其费用已含在合同总价内。

5、特别提醒:投标人须在招标人提供的所有文件资料基础上,在投标截止日前就施工界面充分沟通,并将其反映在投标报价中。投标人须列明施工界面表,作为投标文件的一部分及施工合同的附件。在施工过程中,如发生施工界面不清而需增加工程费用或增加工期的,发包人将不予考虑。

6、非承包人原因工程量增减在5%以内的,合同价款不作调整。

7、施工组织设计: 需明确施工现场临时办公用房、生活用房、现场加工区、仓库、临时材料堆场、人员食宿等由投标人负责解决。

8、设计清单、材料清单、设备清单注明数量、品牌、型号规格等。

四、内部开标、评标、定标

(一)内部开标、评标、定标过程中主要任务及注意事项:

1、按照合理低价法进行评标的,最终确立中标者排序一到三名。

2、投标人施工组织方案详细、完善,工程报价清晰、完善优先考虑。

3、资质等级高者,及做过相似的工程,公司经营状况良好者优先考虑。

4、实地考察投标者其中一到两个项目。

五、签订合同

(一)签订合同过程中主要任务及注意事项:

1、合同范本(附件3)

2、合同中写明工程内容、工程承包范围

3、合同中写明合同工期(计划开工日期、计划竣工日期、工期总日历天数)

注明:工期总日历天数与根据前述计划开竣工日期计算的

4、合同中写明签约合同价以大小写形式写明,并注明包含增值税专业发票,

合同价中注明包含哪些费用:

例 (1)安全文明施工费:包含在合同总价内。按《上海市建设工程安全防护、文明施工措施费用管理暂行规定》的文件执行。

(2)材料和工程设备暂估价金额:暂估伍佰伍拾万整 (¥ 5,500,000 元)(含增值税专用发票);

(3)专业工程暂估价金额:暂估捌拾万整 (¥ 800,000 元)(含增值税专用发票);

(4)暂列金额:包含在合同总价内。

合同价格形式:以总价合同形式。

本合同价包括材料设备费、辅材费、人工费、机械台班费、夜间加班费、赶工费、运输费、包装费、装卸费、设备系统调试费、安全文明措施费、人员培训费、风险费、项目验收费、第三方材料设备检验检测费、仓储费、临时办公设施费、保险费、材料设备保管保护费、垃圾清运费、开荒保洁费、人员交通住宿膳食费、施工组织措施费、办理证件费、向相关部门专业申报费、二次驳运抵费、知识产权费、质量保证及维保费、竣工图编制费、规费、企业管理费、利润、税金等所发生费用以及与本合同有关的其他一切费用。

5、合同文件构成

本协议书与下列文件一起构成合同文件:

(1)中标通知书(如果有);

(2)投标函及其附录(如果有);

(3)专用合同条款及其附件;

(4)通用合同条款;

(5)技术标准和要求;

(6)图纸;

(7)已标价工程量清单或预算书;

(8)其他合同文件。

在合同订立及履行过程中形成的与合同有关的文件均构成合同文件组成部分。

上述各项合同文件包括合同当事人就该项合同文件所作出的补充和修改,属于同一类内容的文件,应以***签署的为准。专用合同条款及其附件须经合同当事人签字或盖章。

6、合同上标明合同签订地点,合同签订地点一定要在自己所在的公司或者项目的签约,为了万一以后打官司,本着在本区域所属的法院对自己一方有利的目的。

7、写明付款周期,详细注明工程完成到什么阶段,按照什么***标准验收合格付一笔费用,如验收不合格需要整改则整改的费用甲方不予承担,若工期延后,则延后天数,每天按多少钱由乙方承担其费用。

8、合同中对支付工程款,工程质量不合格,工期延误,现场材料与报价清单上材料不符,材料使用套牌贴牌,施工安全,损坏原房屋(如电梯,玻璃等),保修等需做出详细说明,并赋加责任方及赔偿事宜。

9、其他价格调整方式:承包人须提供主材和设备样品及价格,经发包人审核同意。辅材、人工、机械费不予调整,竣工合格的工程量按实计量。其中消防主材、设备、辅材、人工、机械费不予调整,竣工合格的工程量按实计量 。

10、针对消防合同,设计施工一体化,报建——验收一条龙到底。

六、开工施工过程管理把控质量、安全、进度、成本、并协调各工种之间配合、节点验收

(一)开工施工过程管理把控质量、安全、进度、成本、并协调各工种之间配合、节点验收

过程中主要任务及注意事项:

  1. 质量把控

(1)墙体工程

1.1参考室内墙面工程验收规范(附件4)

1.2加砌块与构造柱处容易产生裂缝,要水泥砂浆密室。

1.3加砌块与梁交接处,留出3cm方缝,打发泡剂密实。

(2)水电工程

2.1参考室内水电安装工程验收规范(附件5)

(3)防水工程

3.1参考防水工程验收规范(附件6)

(4)等电位箱安装工程验收规范

4.1参考等电位箱安装工程验收规范(附件7)

(5)吊顶工程

4.1参考吊顶工程验收规范(附件8)

(6)油漆工程

6.1墙面、顶面是否平整、均匀。涂料上色之后,观察墙面、顶面是否平整,有没有漏刷或者是不均匀的现象,如果有这样的状况,那就要考虑重新刷。

6.2检查是否有掉粉、起皮、起皱、缩孔、流挂现象。如果是这样的状况,也要考虑重新刷。

6.3检查是否有色差、发花、刷痕。如果出现这样的问题呢,很有可能就是配涂料的环节出现了问题。

2、安全把控

(1)施工前组织施工人员进行安全教育,并做好书面交接手续

(2)进入施工场地所有人必须佩戴安全帽

(3)施工场地有明确的安全指示标识,有建筑垃圾堆放点,建筑材料堆放点并做好保护措施,材料施工区;并设有监控

(4)工人生活区与作业区分离,生活垃圾禁止与建筑垃圾一起堆放

(5)工人生活区禁止使用明火做饭

3、进度把控

(1)指定项目进度计划表,此表体现各工种进场时间及施工时间,将计划工期提前至实际完成工期之前15—20天左右;目的是确保最终能在实际计划前完成交付。

(2)过程中要求施工方指定周计划,根据周计划可看出有哪些工种延后,存在的原因是什么,及时的加班加人赶上工期。

(3)在进度把控过程中对质量不合格的工序及时下达整改通知,要求施工方立即整改,并加班加点追赶工期。

(4)未在实际工期内完成项目的,追求其责任,由于甲方设计或新增项目导致工期延误的由甲方自行承担;由于质量,工序,返工,材料断货等因素导致工期延误的由其所在方自行承担。此条例在合同中有所体现。

4、成本把控

  1. 对原房屋拆除的材料哪有能用的做好保护(例如拆除下来的门,窗户,空调等)。
  2. 对原房屋消防拆除的管子可以循环再利用。
  3. 在保质保量的情况下,尽可能的缩短计划工期。
  4. 对一些施工组织方案不合理的进行修改,可以节省材料的消耗。

5、协调各工种之间配合

(1)开工前,建设方,设计方,施工总包方,各专业分包方进行图纸会审,对图纸中存在的问题进行讨论并修改方案,最终形成图纸会签,发放给个专业施工。

(2)制定个专业分包进场时间,按照工序合理交叉作业的方式安排进场(例如弱电是要在总包方在桥架做好的情况下才能进场)

6、节点验收

(1)隐蔽工程验收主要内容

a.冷热水管铺设完毕封闭前;

b.配电箱进户线及室内线路排放完毕封闭;

c.吊顶龙骨排放完毕;

d.门窗套基层制作完毕;

e.地面防水施工后存水24小时后渗漏检查;

f.淋浴房及卫生间墙面防水涂料涂刷完成;

g.新砌轻质砖隔墙完成及抹灰;

h.配电箱总开及各回路断路器安装;

i.所有新排的下水管道安装完成;并做下冲实验。

(2)竣工工程验收主要内容

a.所有墙地砖铺贴完毕;

b.所有木制品施工安装完毕;

c.所有吊顶工程安装完工;

d.墙顶面乳胶漆底面漆完工;

e门及门套锁具等安装完工;

f.室内墙纸铺贴完成;

g.所有电器设备安装完成可使用;

h.所有卫浴设备及五金安装完成;

i.所有开关、插座、照明灯具安装完成;

j.地板相关木制作完成;

k.冷热水开通。

七、材料设备把控

(一)材料设备把控过程中主要任务及注意事项:

1、需要提交产品合格证材料清单(附件9)

2、对进场的材料的品牌与合同中报价清单上的品牌对照,若有偏差所有换掉。

3、对采购的设备中一些零配件进行检查,对比合同中产品参数的材料材质,发现不符的则要求所有换掉;若未及时发现的已经安装上去的,则通过扣除工程款项来限制。

4、材料送检。

5、辨识马桶、台盆、花洒 、管材、电线是否为贴牌;辨识石膏板、地板是否符合合同中所列出的厚度要求。

八、竣工验收及后期维修

(一)竣工验收及后期维修过程中主要任务及注意事项:

  1. 建筑工程竣工验收提交资料(附件10)
  2. 规划、消防、人防、管线、质量等专项验收,竣工验收备案,交楼。
  3. 竣工验收备案完成是法定的正式交楼条件。没有这个,业主可以拒绝收楼。
  4. 后期维修是在合同中确定好的自竣工验收备案后几年内为维修保养期,在此期间由施工方施工原因导致开裂或损坏,由施工方来维修;若无法修补的,则扣除一定的质保金。
  5. 依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定:在正常使用条件下,建设工程的***保修期限为:
  6. A 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限(注:该年限可能会达到楼宇的使用年限);
  7. B 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;
  8. C 供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;
  9. D 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;
  10. E 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定;
  11. F 建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

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